Commençons par une bonne nouvelle : la France n'impose aucune restriction légale à l'achat d'un bien résidentiel par un étranger. Les non-résidents disposent exactement des mêmes droits de propriété que les citoyens français, quelle que soit leur nationalité ou leur pays de résidence. La procédure obéit cependant à sa propre logique : plus lente et plus formelle que ce à quoi s'attendent généralement les acheteurs venus des États-Unis, du Royaume-Uni ou du Golfe.
Prévoyez 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien (2 à 3 % pour le neuf) au titre de ce qu'on appelle communément les « frais de notaire ». Ce nom est trompeur : l'essentiel de ce montant (environ 5,8 % à 6,3 %) correspond à des droits de mutation qui reviennent à l'État, et non au notaire. Les honoraires propres du notaire ne représentent qu'une part plus modeste, calculée selon un barème progressif. Ce montant ne se négocie pas comme pourraient l'être les honoraires d'un agent immobilier ailleurs.
La procédure d'achat française est centrée sur le notaire : un officier public qui gère la transaction pour le compte des deux parties (et non uniquement du vendeur, comme dans certains autres pays). Un délai typique s'étend de 8 à 12 semaines entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique. Cela inclut un délai légal de rétractation pour l'acheteur et le temps nécessaire au notaire pour effectuer des vérifications juridiques et de titre de propriété nettement plus poussées que dans de nombreux autres pays.
Il est parfaitement légal d'acheter un bien en France à distance, au moyen d'une procuration notariée. Le notaire peut organiser cela même si l'acheteur ne se rend jamais sur place pendant la procédure, pratique pour les acheteurs qui gèrent leur achat en parallèle d'engagements professionnels ou familiaux à l'étranger, mais cela suppose des documents préparés correctement et à l'avance, et non improvisés au dernier moment.
Les prêts immobiliers pour non-résidents existent et sont accessibles, même si les banques exigent généralement un apport plus élevé, souvent entre 20 % et 40 %, reflétant le risque perçu plus important d'un emprunteur sans résidence fiscale française ni revenus locaux. Les taux proposés aux profils non-résidents restent compétitifs par rapport aux standards internationaux, mais les critères d'acceptation et les documents exigés diffèrent sensiblement d'une demande de prêt classique pour un résident français.
L'erreur la plus fréquente n'est pas d'ordre juridique : c'est une question d'ordre des étapes. Les acheteurs qui organisent dans le mauvais ordre le financement, la structuration fiscale (achat en nom propre ou via une SCI) et la relation avec le notaire perdent régulièrement le bien de leur choix au profit d'un acheteur simplement plus rapide à se positionner.
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