Commençons par une bonne nouvelle : la France n'impose aucune restriction légale à l'achat d'un bien résidentiel par un étranger. Les non-résidents disposent exactement des mêmes droits de propriété que les citoyens français, quelle que soit leur nationalité ou leur pays de résidence. La procédure obéit cependant à sa propre logique : plus lente et plus formelle que ce à quoi s'attendent généralement les acheteurs venus des États-Unis, du Royaume-Uni ou du Golfe.
Le vrai coût : les frais de notaire sont surtout de la fiscalité, pas des honoraires
Prévoyez 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien (2 à 3 % pour le neuf) au titre de ce qu'on appelle communément les « frais de notaire ». Ce nom est trompeur : l'essentiel de ce montant (environ 5,8 % à 6,3 %) correspond à des droits de mutation qui reviennent à l'État, et non au notaire. Les honoraires propres du notaire ne représentent qu'une part plus modeste, calculée selon un barème progressif. Ce montant ne se négocie pas comme pourraient l'être les honoraires d'un agent immobilier ailleurs.
La procédure et les délais
La procédure d'achat française est centrée sur le notaire : un officier public qui gère la transaction pour le compte des deux parties (et non uniquement du vendeur, comme dans certains autres pays). Un délai typique s'étend de 8 à 12 semaines entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique. Cela inclut un délai légal de rétractation pour l'acheteur et le temps nécessaire au notaire pour effectuer des vérifications juridiques et de titre de propriété nettement plus poussées que dans de nombreux autres pays.
Vous n'avez pas besoin d'être en France pour acheter
Il est parfaitement légal d'acheter un bien en France à distance, au moyen d'une procuration notariée. Le notaire peut organiser cela même si l'acheteur ne se rend jamais sur place pendant la procédure, pratique pour les acheteurs qui gèrent leur achat en parallèle d'engagements professionnels ou familiaux à l'étranger, mais cela suppose des documents préparés correctement et à l'avance, et non improvisés au dernier moment.
Le financement en tant que non-résident
Les prêts immobiliers pour non-résidents existent et sont accessibles, même si les banques exigent généralement un apport plus élevé, souvent entre 20 % et 40 %, reflétant le risque perçu plus important d'un emprunteur sans résidence fiscale française ni revenus locaux. Les taux proposés aux profils non-résidents restent compétitifs par rapport aux standards internationaux, mais les critères d'acceptation et les documents exigés diffèrent sensiblement d'une demande de prêt classique pour un résident français.
Ce que vous signez en premier, et jusqu'à quand vous pouvez renoncer
L'avant-contrat engage les deux parties, mais la loi laisse une porte de sortie au particulier qui achète un logement. Vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter, sans avoir à donner de motif. Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'acte signé.
L'avant-contrat prévoit le plus souvent un dépôt de garantie, en pratique entre 5 % et 10 % du prix. Il est déduit du prix le jour de la signature définitive. Si vous avez besoin d'un prêt, la vente peut être soumise à la condition de l'obtenir. La loi impose pour cette condition un délai d'au moins un mois à compter de la signature.
Les impôts qui reviennent chaque année
Être propriétaire en France entraîne des impôts récurrents, quel que soit votre pays de résidence :
- Taxe foncière : elle est due pour l'année entière par celui qui est propriétaire au 1er janvier.
- Taxe d'habitation : supprimée pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2023, elle reste due sur les résidences secondaires. Elle est établie selon votre situation au 1er janvier.
- Impôt sur le revenu des loyers : les loyers d'un bien situé en France sont des revenus de source française, imposables en France sous réserve de la convention fiscale avec votre pays. Pour un non-résident, le taux minimum est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà (seuil pour les revenus perçus en 2025). Vous pouvez demander le taux moyen, calculé sur vos revenus mondiaux, lorsqu'il est plus bas.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : il s'applique lorsque votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Pour un non-résident, seuls les biens situés en France sont pris en compte, y compris les parts de sociétés qui détiennent de l'immobilier français.
Pensez à la revente avant d'acheter
À la revente, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % dans le cas général. Des abattements augmentent avec le nombre d'années de détention. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
Un vendeur domicilié hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen doit désigner un représentant fiscal accrédité par l'administration lorsque la plus-value est imposable. Ce n'est pas nécessaire si le prix de vente ne dépasse pas 150 000 €, ou si la plus-value est totalement exonérée du fait de la durée de détention. Le notaire se charge de la déclaration au moment de la vente.
Ce qui pose problème le plus souvent
L'erreur la plus fréquente n'est pas d'ordre juridique : c'est une question d'ordre des étapes. Les acheteurs qui organisent dans le mauvais ordre le financement, la structuration fiscale (achat en nom propre ou via une SCI) et la relation avec le notaire perdent régulièrement le bien de leur choix au profit d'un acheteur simplement plus rapide à se positionner.
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